调查问卷显示，中高端长租公寓市场依旧是投资机构最为看好的细分赛道，大众化长租公寓次之，但与仲量联行2021年的调查问卷相比，投资机构对大众化长租公寓的关注度显著提升。在保障性租赁住房政策出台后，“纳保”项目的物业产权性质不局限于商业和旅(宾)馆产权，还可享受租赁住房税收优惠，许多投资机构主动选择通过“纳保”进入长租公寓赛道。但是，对租金定价和租赁期限的约束在一定程度上限制了投资机构的效益成本比率。因此，部分中高端公寓的投资机构考虑布局对公寓配置和服务要求较低的大众化公寓市场，从而合理减少前期投入成本，降低投资风险。作为长租公寓市场中新兴的细分赛道，本次调查问卷中有25%的投资机构选择进入蓝领公寓及企业宿舍市场，其强劲的租赁需求基本面和相对稳定且可持续的投资回报，或将吸引更多投资机构进入这片蓝海市场。
近年，长租公寓市场许多潜在的细分板块不断被挖掘，以企业员工为主导的蓝领公寓市场被充分激活。
随着中国城市化进程加速，许多服务业从业者涌入大中城市就业，这些蓝领的住宿需求往往流向个人“二房东”运营的群租房。近年，国内多个城市出台住房租赁新法规，进一步明确禁止群租，规范租赁行为。庞大的租赁需求需要被规范化的租赁产品承接。一些具有前瞻性的投资机构已经开始布局蓝领公寓及企业宿舍市场，为蓝领和企业客户设计符合其需求的产品。
首先，蓝领公寓对区位要求相对较低，具有显著的成本优势。城市三产员工宿舍选址通常只要求交通便利、可辐射核心商业区的服务人群;产业园区企业员工宿舍则多位于城市远郊的产业园区周边，土地及资产获取成本较低。其次，蓝领公寓主要面向企业租赁，客户相对固定且租期较长，续约比例较高，所以蓝领公寓空置风险相对较小，租金收益稳定且可持续。加之蓝领公寓产品设计简单且设施服务有限，极大地降低了项目的改造和运营成本，真正做到了降本增效，投资收益率最大化。
如今，蓝领们的“换代”让做好“一张床”的含义从拥挤的个人群租房转为向基础岗位从业者提供优质的住宿产品和服务，许多长租公寓市场的先行者已将投资视野锁定在蓝领公寓市场，未来或将看到更多市场参与者深耕于这片承载城市建造者乐居之梦的蓝海市场。
资管时代下，长租公寓市场如何行稳致远
从肆意生长到规范化发展，中国长租公寓市场在国家政策的指导下，进入到全新的高质量发展阶段。然而，目前中国长租公寓的投资回报率仍然低于投资机构的预期，主要归因于资产价格高、土地及资产获取困难、未来供应压力大等被动原因。因此，主动迎接挑战，以资管为驱动提效增质，已然成为长租公寓行业破局的关键。
专业化资管是新一轮对长租公寓市场参与者综合实力的全面考验。市场参与者需要将“投融建管退”全生命周期作为因子，将长期可持续的投入作为标准，进行新一维度的规划。迄今为止，长租公寓行业经历了多次更新迭代，但相比于同为住宿业的酒店板块，尚未开发出兼具公众和资本认知度高的产品。因此，打造长租公寓的“产品力”是市场参与者在新一轮迭代过程中的着力点。
“产品力”是资产判断和获取能力
市场参与者需要建立有效的项目研判系统，对项目选址、定位、改造和增值潜力进行预判。结合当前多业态、大体量物业的去化需求，市场参与者需要具备有效改造或整合商业、办公、公寓多种业态的能力，优化空间使用效率，最大限度提升坪效。
“产品力”是因人制宜的产品开发能力
市场参与者需要打造覆盖各类服务式公寓、白领公寓、学生公寓和蓝领公寓市场的产品系列，以满足高端人才、企业白领、高校学生、基础岗位从业人员等高客群的租赁需求。同时，还需深化对各类客群居住诉求的理解，不断更新迭代产品和服务，增加客群粘性和好感度，充分发挥私域流量的价值，从而提升品牌的市场占有率和公众影响力。
“产品力”是精细化的运营能力
市场参与者需要搭建直销渠道和会员体系，提升自有获客能力和用户粘性，减少第三方渠道的依赖度和销售成本;使用集采供应链等专业服务，集约化外包保洁、安保、维修等服务，降低运营成本。综上，通过提升运营管理的颗粒度，降本增效，从而提升资产回报率。
结语
不论是向内培育资管软实力，或是进一步发掘细分市场，深入构建“投融建管退”全生命周期闭环是中国长租公寓市场的必行之路。每一个板块看似独立，实则环环相扣，需要每一位长租公寓市场参与者协同作业，建立更专业化、精细化、规范化的长租公寓行业，在政策的暖风下，顺时聚势，向光谋远。
